Top 10 para poupar no crédito de habitação
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Taxa de esforço, Spread e Seguros associados aos Créditos
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O crédito à habitação representa um contrato para a vida inteira e antes de aceitar este casamento reflita nas 10 dicas que aqui apresento:
Atualmente as entidades bancárias apresentam como valor mínimo 10% do valor da escritura, quando se trata da habitação própria permanente, mas esse montante poderá crescer consoante a entidade bancária ou se proceder à aquisição de outros imóveis com recurso ao crédito. Preparar uma poupança para este custo e para os custos, como escrituras e comissões, pode aliviar a pressão, no momento da contratualização de crédito.
A taxa variável atualmente é mais atrativa porque como é indexada à Euribor (3, 6 ou 12 meses) que atualmente evidencia valores negativos, consegue ser a mais interessante, para quem tem uma taxa de esforço reduzida e um aumento do spread não irá afetar significativamente o seu orçamento. Por outro lado, a taxa fixa poderá revelar-se mais apelativa, uma vez que atualmente evidência taxas muito reduzidas, as quais ficam garantidas a longo prazo. Se não quer ter surpresas ao longo do empréstimo ou se tem uma situação profissional instável, esta é uma alternativa com mais vantagens, porque caso se verifique alguma alteração profissional não afetará a sua taxa de juro.
Por outro lado, poderá fazer uma combinação de ambas, ou seja, durante um período pré determinado, que poderá ser de 2, 5 ou 10 anos, irá vigorar uma taxa fixa passando e posteriormente passará para taxa variável. Permite, que na fase inicial, a prestação a pagar, seja sempre igual e com a transição para a taxa variável obter outro tipo de vantagens, que poderão passar pela afetação de uma Euribor mais vantajosa.
Por fim saliento que a duração do empréstimo fica condicionada ao tipo de taxa associada, assim para uma taxa fixa o prazo é inferior ao aplicada num empréstimo com taxa variável.
Para quem pretender efetuar antecipação de amortização, ou seja, efetuar pagamentos periódicos do capital as comissões associadas a cada tipo de taxa não são iguais, sendo mais danosas na taxa fixa (2%) do que na taxa variável (0,5%).
A idade atual do proponente mais velho, é o grande condicionador do prazo máximo a considerar, podendo atingir os 35 ou 40 anos em algumas instituições financeiras. Contudo, o BPortugal apresentou como recomendação que esse prazo seja ajustado para os 30 anos.
Mas se por um lado, pagar o empréstimo durante um período mais longo permite obter uma prestação mensal menor, também representa o pagamento de um montante maior de juros e a manutenção de um encargo durante mais tempo. Se optar pelo período máximo não descore, porque a carga é elevada chegando a duplicar o montante do financiamento inicial e associe um plano de poupança, e logo que possível proceda a entregas regulares ou opte por uma amortização antecipada.
As comissões representam os rendimentos que os bancos auferem pela realização de diversas operações. Proceder a uma análise ou comparação, nem sempre é fácil, porque as nomenclaturas são variáveis para cada instituição. Contudo, não se coíbam de perguntar a que se refere cada uma e solicitar uma renegociação. Este custo inicial pode ser reduzido e poderá auxiliar no momento da decisão de escolha, do banco mais económico.
Quando os bancos apresentam o spread bonificado indicam sempre quais os produtos obrigatórios, para garantir as condições contratadas e os seguros de multirriscos habitação e seguro de vida são quase sempre como obrigatórios.
A melhor metodologia para avaliar se a redução do spread é benéfica face à contratualização e manutenção dos seguros propostos pelo banco é proceder a cálculos. Só assim ficam conscientes das discrepâncias e garantam que a poupança de spread supera o acréscimo do encargo, ao incluir os seguros no contrato.
Se verificarem que não é vantajoso podem negociar manter apenas um seguro (o menos dispendioso) ou manter os seguros fora das condições contratuais.
Além dos seguros obrigatórios podem ainda ser indicados outros produtos, como os depósitos a prazo, PPR, cartão débito, cartão de crédito, reforço mensal do depósito a prazo, domiciliação do ordenado, pagamento de despesas,… Verifiquem sempre a possibilidade de cumprir com estas obrigações, pois à primeira falha passará a ser aplicado o spread sem bonificação que pode representar uma prestação significativamente maior.
Atualmente quase todos os bancos apresentam custos com a manutenção da conta.
Avaliem quais os montantes mensais e como podem negociar a sua redução ou isenção ou optar por:
Serviços mínimos bancários. Conhece este tipo de conta?
A conta de serviços mínimos bancários é uma conta à ordem que permite ao respetivo titular aceder a um conjunto de serviços bancários considerados essenciais a custo reduzido.
Poupar para o futuro ou para amortizar no capital solicitado. Escolha a opção que lhe traga maior rendimento ou que esteja de acordo com o seu plano financeiro. Ao rendimento deverá deduzir os custos associados, como é o caso das comissões associadas pelos seu resgate. Por outro lado, o PPR poderá se transformar numa boa estratégia fiscal, pois sempre que cumpridos determinados requisitos e limites é possível obter uma poupança fiscal.
A comissão pela antecipação varia diretamente quando o contrato tem envolvida uma taxa variável (0,5%) ou taxa fixa (2%). A análise ponderada da situação financeira atual e futura, de cada um e a expetativa de evolução do spread podem ser duas variáveis a considerar. Mas cada um deverá estar consciente do grau de incerteza e o risco envolvido para que escolha da taxa se coadune às suas expetativas.
Esta certamente será a dica surpresa… se todos os meses cumprir com o acordado o plano é executado na perfeição, mas nada como antecipar o final, diminuir o sufoco e começar a trabalhar na liberdade financeira.
Os grandes gurus defendem uma poupança de 30% do rendimento obtido. Mas se esse montante for muito ambicioso, comece por um montante mais ajustado à sua realidade, tendo como principal objetivo uma amortização anual de capital. Deixo aqui um exemplo para que possa avaliar o impacto desse gesto de persistência e dedicação.
Exemplo:
Poupança: 50€ mês
Período: 12 meses
Total poupado: 600€/ano
Se utilizar o valor poupado para amortizar o capital, dependendo do período em falta, pode representar poupança em juros no valor de 3.000,00.
Replique esta poupança e escolha.
Se optar por manter o valor da prestação pode antecipar o fim do empréstimo ou manter o prazo e verificar uma redução na prestação mensal.
Considerando assim estas 10 dicas, pondere e equacione cuidadosamente se quer um crédito à habitação e em que condições quer fazer esse contrato. Defina objetivos concretos e sempre que possível deve solicitar o apoio de um profissional.
1. Tem o capital inicial necessário
Atualmente as entidades bancárias apresentam como valor mínimo 10% do valor da escritura, quando se trata da habitação própria permanente, mas esse montante poderá crescer consoante a entidade bancária ou se proceder à aquisição de outros imóveis com recurso ao crédito. Preparar uma poupança para este custo e para os custos, como escrituras e comissões, pode aliviar a pressão, no momento da contratualização de crédito.
2. Taxa variável, Taxa Fixa ou mista
A taxa variável atualmente é mais atrativa porque como é indexada à Euribor (3, 6 ou 12 meses) que atualmente evidencia valores negativos, consegue ser a mais interessante, para quem tem uma taxa de esforço reduzida e um aumento do spread não irá afetar significativamente o seu orçamento. Por outro lado, a taxa fixa poderá revelar-se mais apelativa, uma vez que atualmente evidência taxas muito reduzidas, as quais ficam garantidas a longo prazo. Se não quer ter surpresas ao longo do empréstimo ou se tem uma situação profissional instável, esta é uma alternativa com mais vantagens, porque caso se verifique alguma alteração profissional não afetará a sua taxa de juro.
Por outro lado, poderá fazer uma combinação de ambas, ou seja, durante um período pré determinado, que poderá ser de 2, 5 ou 10 anos, irá vigorar uma taxa fixa passando e posteriormente passará para taxa variável. Permite, que na fase inicial, a prestação a pagar, seja sempre igual e com a transição para a taxa variável obter outro tipo de vantagens, que poderão passar pela afetação de uma Euribor mais vantajosa.
Por fim saliento que a duração do empréstimo fica condicionada ao tipo de taxa associada, assim para uma taxa fixa o prazo é inferior ao aplicada num empréstimo com taxa variável.
Para quem pretender efetuar antecipação de amortização, ou seja, efetuar pagamentos periódicos do capital as comissões associadas a cada tipo de taxa não são iguais, sendo mais danosas na taxa fixa (2%) do que na taxa variável (0,5%).
3. Duração do empréstimo
A idade atual do proponente mais velho, é o grande condicionador do prazo máximo a considerar, podendo atingir os 35 ou 40 anos em algumas instituições financeiras. Contudo, o BPortugal apresentou como recomendação que esse prazo seja ajustado para os 30 anos.
Mas se por um lado, pagar o empréstimo durante um período mais longo permite obter uma prestação mensal menor, também representa o pagamento de um montante maior de juros e a manutenção de um encargo durante mais tempo. Se optar pelo período máximo não descore, porque a carga é elevada chegando a duplicar o montante do financiamento inicial e associe um plano de poupança, e logo que possível proceda a entregas regulares ou opte por uma amortização antecipada.
4. Comissões associadas (bancos)
As comissões representam os rendimentos que os bancos auferem pela realização de diversas operações. Proceder a uma análise ou comparação, nem sempre é fácil, porque as nomenclaturas são variáveis para cada instituição. Contudo, não se coíbam de perguntar a que se refere cada uma e solicitar uma renegociação. Este custo inicial pode ser reduzido e poderá auxiliar no momento da decisão de escolha, do banco mais económico.
5. Incluir os seguros vs melhor spread
Quando os bancos apresentam o spread bonificado indicam sempre quais os produtos obrigatórios, para garantir as condições contratadas e os seguros de multirriscos habitação e seguro de vida são quase sempre como obrigatórios.
A melhor metodologia para avaliar se a redução do spread é benéfica face à contratualização e manutenção dos seguros propostos pelo banco é proceder a cálculos. Só assim ficam conscientes das discrepâncias e garantam que a poupança de spread supera o acréscimo do encargo, ao incluir os seguros no contrato.
Se verificarem que não é vantajoso podem negociar manter apenas um seguro (o menos dispendioso) ou manter os seguros fora das condições contratuais.
6. Crosseling (cartão de crédito com cash-back)
Além dos seguros obrigatórios podem ainda ser indicados outros produtos, como os depósitos a prazo, PPR, cartão débito, cartão de crédito, reforço mensal do depósito a prazo, domiciliação do ordenado, pagamento de despesas,… Verifiquem sempre a possibilidade de cumprir com estas obrigações, pois à primeira falha passará a ser aplicado o spread sem bonificação que pode representar uma prestação significativamente maior.
7. Despesas com manutenção das contas
Atualmente quase todos os bancos apresentam custos com a manutenção da conta.
Avaliem quais os montantes mensais e como podem negociar a sua redução ou isenção ou optar por:
Serviços mínimos bancários. Conhece este tipo de conta?
A conta de serviços mínimos bancários é uma conta à ordem que permite ao respetivo titular aceder a um conjunto de serviços bancários considerados essenciais a custo reduzido.
8. Fazer PPR para deduzir ao capital no futuro
Poupar para o futuro ou para amortizar no capital solicitado. Escolha a opção que lhe traga maior rendimento ou que esteja de acordo com o seu plano financeiro. Ao rendimento deverá deduzir os custos associados, como é o caso das comissões associadas pelos seu resgate. Por outro lado, o PPR poderá se transformar numa boa estratégia fiscal, pois sempre que cumpridos determinados requisitos e limites é possível obter uma poupança fiscal.
9. Comissão pela amortização antecipada
A comissão pela antecipação varia diretamente quando o contrato tem envolvida uma taxa variável (0,5%) ou taxa fixa (2%). A análise ponderada da situação financeira atual e futura, de cada um e a expetativa de evolução do spread podem ser duas variáveis a considerar. Mas cada um deverá estar consciente do grau de incerteza e o risco envolvido para que escolha da taxa se coadune às suas expetativas.
10. Amortizar um montante todos os anos
Esta certamente será a dica surpresa… se todos os meses cumprir com o acordado o plano é executado na perfeição, mas nada como antecipar o final, diminuir o sufoco e começar a trabalhar na liberdade financeira.
Os grandes gurus defendem uma poupança de 30% do rendimento obtido. Mas se esse montante for muito ambicioso, comece por um montante mais ajustado à sua realidade, tendo como principal objetivo uma amortização anual de capital. Deixo aqui um exemplo para que possa avaliar o impacto desse gesto de persistência e dedicação.
Exemplo:
Poupança: 50€ mês
Período: 12 meses
Total poupado: 600€/ano
Se utilizar o valor poupado para amortizar o capital, dependendo do período em falta, pode representar poupança em juros no valor de 3.000,00.
Replique esta poupança e escolha.
Se optar por manter o valor da prestação pode antecipar o fim do empréstimo ou manter o prazo e verificar uma redução na prestação mensal.
Considerando assim estas 10 dicas, pondere e equacione cuidadosamente se quer um crédito à habitação e em que condições quer fazer esse contrato. Defina objetivos concretos e sempre que possível deve solicitar o apoio de um profissional.
